Erbengemeinschaft: Wenn sich die Erben nicht einig werden
Eine Immobilie, drei Geschwister, drei Meinungen: Einer will verkaufen, einer behalten, einer meldet sich nicht. So bleiben Objekte oft über Jahre stehen und verlieren dabei an Wert.
Warum die Blockade entsteht
Die Erbengemeinschaft ist eine Gemeinschaft zur gesamten Hand. Über die Immobilie kann sie nur gemeinsam verfügen – für einen Verkauf müssen alle zustimmen. Ein einzelner Miterbe kann also nicht verkaufen, aber jeder Einzelne kann verhindern. Das ist der Grund, warum ein untätiger oder unerreichbarer Miterbe die gesamte Erbengemeinschaft lahmlegt.
Was es kostet, nichts zu entscheiden
Grundsteuer, Versicherung, Grundbesitzabgaben und Instandhaltung laufen weiter und werden aus dem Nachlass oder von den Erben getragen. Gleichzeitig verfällt ein leerstehendes Haus messbar: Feuchtigkeit, Schimmel, Marderschäden, defekte Heizung. Nach drei Jahren Stillstand ist das Objekt oft deutlich weniger wert, während die laufenden Kosten weitergezahlt wurden.
Die Teilungsversteigerung ist die schlechteste Lösung
Jeder Miterbe kann sie beantragen, um die Gemeinschaft aufzulösen. In der Praxis führt sie regelmäßig zu Erlösen deutlich unter dem Verkehrswert, weil bei solchen Terminen vor allem professionelle Bieter erscheinen. Dazu kommen Gerichts- und Gutachterkosten sowie ein Verfahren, das sich über Monate zieht. Als Druckmittel wird sie oft angedroht, als Ergebnis verlieren meist alle.
Der pragmatische Weg
Häufig lässt sich die Blockade lösen, wenn ein Käufer das gesamte Objekt in einem Schritt übernimmt und die Erben nur noch über die Verteilung des Erlöses entscheiden müssen. Das erspart die Diskussion darüber, wer räumt, wer saniert und wer die Kosten vorstreckt – genau daran scheitern die meisten Erbengemeinschaften, nicht am Verkauf selbst.
Häufige Fragen
Kann ich meinen Anteil allein verkaufen?
Ihren Erbanteil können Sie grundsätzlich verkaufen, nicht aber Ihren Anteil an der einzelnen Immobilie. Die übrigen Miterben haben dabei ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das sie binnen zwei Monaten ausüben können.
Was ist, wenn ein Miterbe unauffindbar ist?
Dann kann beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers oder Abwesenheitspflegers beantragt werden, der die Interessen des Unbekannten vertritt. Damit wird die Gemeinschaft wieder handlungsfähig.
Muss die Immobilie vor dem Verkauf geräumt sein?
Nein. Es gibt Käufer, die Objekte im vorhandenen Zustand übernehmen. Dann entfällt für die Erbengemeinschaft der Streit darüber, wer die Räumung organisiert und bezahlt.